賢い税金対策

青空駐車場のような雑種地は固定資産税や都市計画税などの税金の負担が大きいものです。でも不動産は、その立地や形、所有の仕方などで評価が大きく変わります。ちょっとした対策で『固定資産税』や『都市計画税』、相続税の評価額を下げることができる場合があるのです。またここでは、賃貸住宅経営をしたときの総合的な事業採算性も探っていきたいと思います。

放ったらかしの遊休地を賃貸住宅にするだけで
固定資産税を下げる話

未利用や青空駐車場の土地に賃貸住宅を建設すると「固定資産税」と「都市計画税」が大幅に軽減されます。では、どのくらいの規模のアパートやマンションを建てると、毎年どれくらいの固定資産税と都市計画税が減らせるのでしょうか?

  • 例
  • 賃貸住宅建築による固定資産税対策効果

この賃貸住宅建築により減らせる毎年の固定資産税・都市計画税額は...117万円です。
(雑種地のままだと179万円、住宅用地になると62万円)
※ここでの土地面積は建物床面積の10 倍以内と仮定して計算しています。
※本結果はあくまで参考情報です。個別・具体的な税務相談は必ず税理士の先生にご相談下さい。

収支計画の策定に用いる主要項目例放ったらかしの遊休地を賃貸住宅にするだけで
資産を生む話

賃貸マンション経営の総合的な事業採算性を検証してみましょう。ここでは、建設工事費・自己資金・空室率・修繕費など実際の収支計画の策定に用いる主要項目を使って、毎月の手取額や投資利回りをみていきます。

毎月の手取額はローン返済中2.8万円34万円/年
ローン返済終了後14.2万円170万円/年
自己資金回収年5年10ヶ月になります。
利回り、表面利回り10.2%
実質利回り(対建築費)ローン返済中1.7%
ローン返済終了後8.5%
実質利回り(対自己資金)ローン返済中17.1%
ローン返済終了後85.0%

長期事業収支グラフ(概算)●現金収支累計は、毎年の現金収支(満室時家賃収入-空室減少分-建物固定資産税-修繕費-管理料-ローン返済額)を累計したもので、右肩上がりになるほど事業としては儲かることを示し、反対に右肩下がりになるほど事業としては損失が拡大することを表しています。不動産所得に対する所得税・住民税は各人ごとに異なるためここでは考慮しておりません。
●自己資金のラインは、当初出した自己資金が何年目で回収できるかを把握するためのものです。回収年が早いほど事業の安定性が高いことを表します。


自己資金の年間利回り比較(対預金・国債)●最初に出した自己資金が年率何%で運用されているかを示すグラフです。銀行預金や国債と比較すると分かりやすくなります。
●賃貸マンションの自己資金利回りの計算式は次の通りです。ローン返済期間中またはローン返済終了後の手取額(年)÷自己資金

不動産・相続問題

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